Segundo os especialistas ouvidos pela Folha, as mudanças pesam mais a favor dos proprietários, que ganharam mais segurança nas transações, e dos fiadores, menos amarrados aos acordos. Para imóveis residenciais, a novidade mais impactante é a aceleração do despejo de locatários inadimplentes.
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A nova Lei do Inquilinato, que entrará em vigor no próximo dia 25, animou as seguradoras que operam com seguro-fiança locatícia. A partir da aplicação da nova lei, o fiador poderá relegar suas obrigações durante a vigência do contrato. “Esperamos manter o crescimento apresentado nos últimos anos. Mas pode ser que o avanço seja maior por conta da nova Lei do Inquilinato”, afirma Luiz Carlos Henrique, gerente do produto de fiança locatícia da Porto Seguro, chamado Porto Aluguel.
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2. A nova lei do aluguel dá o prazo de 15 dias para o inquilino inadimplente desocupar o imóvel. Depois de 15 dias de atraso, já se pode ser despejado?
Não. De acordo com a lei, esse prazo menor vale para os contratos que não tiverem garantia de pagamento (como os feitos sem fiador). Mesmo para esses contratos, o prazo é maior que 15 dias na prática, pois começa a contar a partir do momento em que o inquilino recebe a intimação da Justiça com o pedido de desocupação.

3. Uma intimação de 15 dias para desocupar o imóvel. O que se pode fazer para evitar o despejo?
Se você não tiver possibilidade de pagar, ocorrerá a decretação do despejo; a intimação será por oficial de Justiça. Após o recebimento da ordem, ainda será ofertado o prazo de 15 dias para desocupar voluntariamente o imóvel. Caso o pagamento seja feito nos primeiros 15 dias, a ordem será cancelada.

4. Em que outras situações se pode receber uma liminar da Justiça para desocupar o imóvel?
Além da falta de pagamento do aluguel, se o inquilino deixar de pagar outras contas como o condomínio, IPTU, contas de consumo pertinentes ao imóvel, tais como acessórias; o proprietário também poderá pedir o despejo de 15 dias se o inquilino perder o fiador e não apresentar outra garantia de pagamento em até 30 dias após essa desistência.

5. Houve perda do emprego e não se tem como pagar o aluguel nos próximos meses. O que se pode fazer para evitar o despejo?
A primeira opção é negociar diretamente com o proprietário ou com a imobiliária onde você fez o contrato. Se você não tiver como pagar e o proprietário não aceitar o acordo, ele poderá entrar com uma ação de despejo.

6. O que de fato muda na forma como o despejo será feito na Justiça?
Antes, depois da decisão do juiz concordando com a desocupação do imóvel, o inquilino era notificado para desocupar o imóvel, mas podia ganhar tempo se informasse que iria pagar. Se continuasse lá, seria preciso ter novo mandato de despejo, o que aumentava o prazo. Agora, o inquilino tem o prazo de 15 dias para a desocupação, mas, se ele não cumprir o pedido de despejo, a mesma liminar poderá ser usada na sequência, agilizando-se o processo.

7. Uma ordem de despejo, mas só se tem uma parte do dinheiro para pagar. Se for feito o depósito apenas desta parcela, consegues-se suspender o pedido de desocupação do imóvel?
Não, de acordo com a nova lei, será preciso fazer o pagamento integral.

8. IMPORTANTE: É aconselhável realizar contrato de locação sem a exigência das garantias para pedir o despejo mais rápido?
Não, mesmo com a redução de alguns prazos, a agilidade dos processos dependerá do Poder Judiciário. Com isso, abrir mão da garantia pode não trazer o resultado esperado.

QUEBRA DE CONTRATO
9. Um contrato de 12 meses, mas o inquilino quer se mudar de imóvel neste momento. É preciso pagar multa?
Sim. Na maioria dos contratos atuais, é preciso pagar multa integral. Para novas locações, o locatário poderá devolver o imóvel antes, mas terá que pagar multa proporcional ao período que ainda falta até o final do contrato. Essa modalidade de multas proporcionais já era muito utilizada pelo poder judiciário, anterior as mudanças que virão.

10. O proprietário pediu o imóvel de volta. É válido, o que fazer?
Depende. Se o contrato ainda estiver no prazo de vigência, ele não poderá exigir o imóvel de volta até o final desse período. Mas, se foi feita a renovação automática, ele poderá pedir o imóvel de volta. Se o contrato tem o prazo menor que 30 meses, ele pode ter que esperar completar esse período para poder retirar o inquilino do imóvel.

11. Separação do companheiro (a) em um apartamento alugado. Depois da separação, como fica o contrato de locação?
O contrato ficará sob a responsabilidade de quem for continuar no imóvel. Essa alteração terá que ser comunicada para o dono do imóvel e para o fiador. O fiador poderá desistir de sua responsabilidade em até 30 dias após o aviso da mudança. Mesmo assim, ele será responsável pelo pagamento em até quatro meses depois da desistência.

SOBRE A RENOVAÇÃO DE CONTRATO
12. O contrato de aluguel foi feito há cinco anos e, em princípio, tinha duração de 12 meses, mas sempre é feita a renovação automática. O fiador continua responsável?
Sim. Com as novas regras, as garantias de pagamento valem até a devolução do imóvel, mesmo se o contrato tiver sido prorrogado automaticamente.

SOBRE O FIADOR E OUTRAS GARANTIAS
13. O fiador não quer mais continuar no contrato de aluguel. Ele pode desistir dessa obrigação? O contrato será rescindido?
Ele poderá deixar de ser fiador na renovação do contrato ou quando um dos inquilinos se separar ou morrer. Mas ele terá que avisar o proprietário do imóvel e ficará responsável pelos pagamentos em caso de inadimplência durante quatro meses. O proprietário poderá exigir que o inquilino arrume outra garantia em até 30 dias ou poderá despejá-lo.

14. Houve mudança para outra cidade e não se tem fiador na mesma cidade. Pode se fazer um contrato sem esse tipo de garantia?
Sim, se o dono do imóvel concordar. Mas é preciso ficar atento e manter os pagamentos em dia, pois o proprietário poderá pedir a retomada do imóvel mais rapidamente.

15. Além do fiador, quais outros tipos de garantia pode-se usar para o contrato de aluguel?
É possível contratar o seguro-fiança, que costuma custar um aluguel do imóvel por ano ou, ainda o depósito (também conhecido como caução), além do título de capitalização (que pode se ter qualquer quantia de aluguéis consignados), que vem crescendo muito junto às administradoras de imóveis.

16. VEJA COM ATENÇÃO: Houve cancelamento de uma ação de despejo há um ano. Na época, foi feito o pagamento em juízo e a continuidade no imóvel. Ocorreu novo atraso no aluguel e o proprietário foi à Justiça novamente. O que se pode fazer?
IMPORTANTE: A nova regra estabelece que o inquilino só poderá recorrer ao pagamento em juízo uma vez a cada dois anos.

PARA IMÓVEIS COMERCIAIS

17. Quais as principais mudanças para o aluguel de imóveis comerciais?
Ficará mais rápida a ação de retomada do imóvel. No caso de ação renovatória na Justiça, o prazo para a devolução cairá de seis meses para 30 dias, após a sentença do juiz.

18. Se um novo comerciante apresentar uma proposta melhor do imóvel alugado onde já exista uma loja em funcionamento, poderá haver rescisão do contrato?
Sim, mas, senão houver concordancia, isso poderá ser decidido por um juiz. Nesse caso, o inquilino que estava no imóvel deverá receber uma indenização.

19. O proprietário do imóvel é obrigado a renovar o contrato?
Depende. Se o contrato for de, pelo menos, cinco anos, o inquilino poderá pedir a renovação por prazo igual.

20. Existe um comércio do locador, onde o imóvel é alugado p/ terceiros. O proprietário pode pedir o imóvel de volta?
Sim, o proprietário não será obrigado a renovar o contrato se ele for usá-lo para uma empresa que ele já tem, por exemplo. Nesse caso, o proprietário não poderá usar o imóvel para o mesmo ramo do inquilino.

21. Existe um comércio e uma sociedade com um terceiro. Terei que comunicar ao proprietário do imóvel se deixar a sociedade?
Não, essa regra da lei foi vetada pelo presidente Lula. O dono do imóvel não poderá rescindir o contrato de aluguel apenas por uma mudança na estrutura de sua empresa.

PARA IMÓVEIS COMERCIAIS E RESIDENCIAIS

22. As novas regras já estão valendo?
Não, as mudanças só valerão a partir da metade de janeiro.

23. O contrato de aluguel foi assinado recentemente, mas gostaria de ter a aplicabilidade da nova lei, o que se deve fazer?
As partes, caso queiram, poderão redigir um novo contrato.

24. As atualidades dos aluguéis sofreram alguma alteração?
Não, a determinação do valor do aluguel e sua atualização continuam sendo combinadas pelas partes dentro dos prazos exígeis para reajustamentos.

25. Importante: Um contrato que vencerá em março de 2010. As novas regras já valerão?
Não, só valerão depois da renovação do contrato. Para os contratos vigentes ou até sua renovação, continua valendo o que foi combinado entre as partes.